Lançado em 2016, o KNIP11 é o segundo maior fundo de investimento imobiliário (FII) do Brasil em capitalização de mercado, e o segundo maior FII focado em CRI, ficando atrás apenas do KNCR11 e à frente do MXRF11. Gerido pela Kinea Investimentos (que também administra o KNCR11), o fundo possui uma capitalização de mercado de aproximadamente R$7,1 bilhões e representa 5,22% do índice IFIX. O gestor da carteira conta com o apoio de uma equipe de 11 analistas de crédito que atuam de forma compartilhada entre vários fundos da Kinea.
O KNIP11 tem como objetivo gerar retornos de longo prazo por meio do investimento em instrumentos de crédito imobiliário indexados à inflação, principalmente CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), mantendo um perfil de risco de crédito baixo. O fundo utiliza como referência o índice IMA-B, que reflete o desempenho dos títulos públicos federais indexados ao IPCA. Seu objetivo é superar o IMA-B com um spread anual de 0,50%, oferecendo aos investidores uma forma de preservar o poder de compra e obter retornos reais por meio de uma carteira diversificada de recebíveis atrelados à inflação.
Ao contrário do KNCR11, que está atrelado a uma rentabilidade pós-fixada baseada na taxa CDI, os rendimentos dos recebíveis do KNIP11 são impactados pela inflação medida mensalmente, mas não diretamente pelas taxas de juros. Como resultado, o KNIP11 pode se beneficiar mais da queda dos juros reais, embora o inverso também seja verdadeiro.
Última atualização: 2 de julho de 2025
Principais informações sobre o KNIP11
| Métrica | Valor |
| Nome do Fundo | Kinea Indices de Precos |
| Gestor | Kinea Investimentos |
| Administration Fee | 1.00% |
| Site da gestora | https://www.kinea.com.br/fundos/fundo-imobiliario-kinea-indices-de-precos-knip11/ |
| Início | 16 de setembro de 2016 |
| Setor | CRI |
| Valor | R$7.1B |
| Número de instrumentos de crédito | 112 CRIs |
| Preço atual | R$89.11 |
| Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) | 0.97x |
| Dividend Yield (12 meses) | 12.31% |
| Inclusão em Índices/ETFs | IFIX |
Embora o fundo atualmente negocie próximo ao valor patrimonial (0,97x), o preço da cota caiu aproximadamente 19% desde o lançamento, provavelmente devido à alta das taxas de juros e à maior duração dos seus recebíveis. Com uma duration de 4,3 anos, o KNIP11 é mais sensível a variações nas taxas de juros do que fundos que investem em ativos pós-fixados de curto prazo, embora menos sensível do que FIIs de tijolo. Desde que atingiu seu ponto mais baixo em dezembro de 2024, o fundo se recuperou cerca de 6%.
Histórico de Desempenho
Fonte: Google
Portfólio de Crédito
O KNIP11 investe em CRIs de maior qualidade. Em 1º de julho, a gestão estimava que, a um preço de cota de R$89,50, a carteira oferecia um spread bruto de crédito de IPCA + aproximadamente 11,01%, resultando em um spread líquido de cerca de 10,01% após taxas. Isso equivale a um spread de 1,88% sobre a NTN-B (títulos públicos federais indexados à inflação, semelhantes aos TIPS dos EUA).
O gráfico abaixo ilustra a posição do KNIP11 em relação a outros fundos geridos pela Kinea. O fundo está localizado no quadrante de menor risco e menor retorno, com exposição relevante a instrumentos indexados à inflação (IPCA), em contraste com os fundos alinhados a estruturas baseadas no CDI.
Fonte: Site da Kinea
A tabela abaixo apresenta a estimativa da gestão para o dividend yield do KNIP11 nos próximos 12 meses, com base em diferentes premissas para o preço de mercado do fundo e a taxa média de inflação IPCA no período. Por exemplo, se o fundo for adquirido por R$89,50 e a inflação média for de 5,5%, o dividend yield bruto estimado é de aproximadamente 13,17% ao ano, ou cerca de R$0,93 por cota ao mês.
Fonte: Site da Kinea
No final de maio, o KNIP11 havia alocado 109,3% do seu patrimônio líquido nos instrumentos-alvo: 107,8% em CRIs indexados à inflação, 1,3% em caixa e 0,1% em outros FIIs. A duration média da carteira é de 4,3 anos, e não foram reportados eventos de crédito.
A leve sobre-alocação provavelmente reflete os juros acumulados e os ajustes de mark-to-market comuns em fundos de CRI, em vez de alavancagem ou risco excessivo.
As maiores exposições do fundo são a CRIs atrelados a shoppings (30,1%), seguidos por escritórios (29,0%) e logística (23,5%). O fundo investe em CRIs corporativos, com e sem garantias. Nem todos os CRIs possuem garantias reais; no entanto, a Kinea informa que as exposições são limitadas a emissores com grau de investimento.
Fonte: Relatório Gerencial da Kinea - Maio de 2025
Atualmente, o fundo possui uma carteira diversificada com 114 CRIs, sendo a maior exposição individual ao Gazit Malls, que representa 5,0% do patrimônio líquido. Alguns CRIs também estão associados a outros FIIs, especialmente nos setores de shoppings e logística.
A tabela abaixo apresenta os 30 maiores CRIs do KNIP11 em termos de peso na carteira, evidenciando tanto a diversificação quanto a transparência. Os outros 82 instrumentos também são divulgados integralmente pela Kinea, mas foram omitidos aqui para fins de concisão.
Fonte: Relatório Gerencial da Kinea - Maio de 2025
Os potenciais riscos no portfólio incluem:
- Uma alta concentração em edifícios corporativos (30% da carteira)
- Um grande número de vencimentos é de 10 anos ou mais, com alguns chegando a 20 anos nos casos mais extremos, o que significa que as circunstâncias podem mudar significativamente antes do pagamento do principal
- Falta de ratings de crédito de terceiros, o que torna o risco mais difícil de avaliar em comparação com debêntures classificadas (por exemplo, aquelas emitidas por empresas de utilidade pública e classificadas pela S&P ou Moody’s)
- Exposição a choques macroeconômicos, que ocasionalmente fizeram o fundo ser negociado com desconto em relação ao valor patrimonial líquido (NAV)
O maior índice de loan-to-value (LTV) é de 80%, embora a maioria esteja significativamente abaixo disso, muitas vezes abaixo de 50%. Ainda assim, uma exposição de 30% a CRIs de escritórios pode representar um risco. Alguns mercados, como o do Rio de Janeiro, continuam enfrentando dificuldades com baixa ocupação. Vale destacar também que muitos FIIs de escritórios, inclusive nomes de alta qualidade como PVBI11, atualmente são negociados a valores patrimoniais abaixo de 0,75x.
No geral, a Kinea é uma gestora respeitável, e o fundo tem apresentado um bom desempenho histórico. Ele oferece um alto nível de transparência, divulgando informações detalhadas sobre todos os CRIs mantidos.
Comparação Setorial e Indicadores-Chave (KPIs)
📈 Valor de Mercado e Yield
O KNIP11 é o segundo maior FII do IFIX, com uma capitalização de mercado de R$7,1 bilhões. O fundo oferece um dividend yield de 12 meses de 12,31% e de 10,7% com base na distribuição de maio. A gestão estima um yield projetado de aproximadamente 13%, considerando o preço atual da cota de R$89,11 e uma expectativa de inflação IPCA de 5,46%.
🧮 Avaliação
O KNIP11 é negociado com uma relação preço/valor patrimonial de 0,97x, refletindo resiliência e uma gestão disciplinada em um ambiente de alta nas taxas de juros. A duration da carteira é de 4,3 anos, o que implica que o valor de mercado do fundo tende a subir ou cair aproximadamente 4,3% para cada variação de 1 ponto percentual nas expectativas de juros de longo prazo, considerando-se as demais condições constantes.
💸 Padrão de Dividendos
O KNIP11 historicamente apresentou um dividend yield elevado e consistente, com algumas variações mensais, influenciadas principalmente pelo índice oficial do IPCA referente a dois meses antes da distribuição.
As taxas anuais acumuladas do IPCA ao longo dos anos estão disponíveis aqui, e podem ser comparadas às distribuições mensais do fundo.
Durante períodos de estresse global (como a COVID), o fundo teve um desempenho muito bom ao manter rendimentos reais elevados. A inflação acumulada foi de 10% em 2020, e os rendimentos nominais foram particularmente altos em 2021. Isso contrasta com os retornos bem menores distribuídos pelo KNCR11 (indexado ao CDI), quando a taxa básica de juros caiu para 2%, resultando em juros reais negativos. No entanto, com a alta dos juros reais a partir de 2022, o KNCR11 se valorizou e passou a entregar distribuições mais atrativas, enquanto o KNIP11 teve desempenho inferior.
Devido à indexação pela inflação e à sua duration mais longa, a exposição do KNIP11 às taxas de juros se posiciona entre a do KNCR11 (pós-fixado) e a dos fundos de tijolo (semelhante a títulos que pagam apenas cupons).
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📘 Saiba Mais
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- Para visualizar alguns ótimos gráficos e tabelas, acesse a página do KNIP11 em O Funds Explorer.
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