Lançado em 2019, o HSML11 é o quarto maior fundo de investimento imobiliário (FII) de shopping centers do Brasil, ficando atrás de XPML11, VISC11 e HGBS11, e à frente do MALL11. É gerido pela HSI Investimentos, uma gestora de ativos alternativos com R$13,1 bilhões sob gestão e 245.000 investidores. O fundo representa 1,26% do índice IFIX e possui um peso de 2,87% no ETF HERT11.
Última atualização: 6 de julho de 2025.
Principais Informações sobre o HSML11
| Setor | Shoppings |
|---|---|
| Valor | R$1.8B |
| Preço sobre Valor Patrimonial (P/VPA) | 0.78x |
| Dividend Yield (12M) | 10.29% |
| Rendimento Recorrente (Est.) | ~8% |
| Crescimento Anual Composto dos Dividendos (2019–2024) | Não aplicável |
| Alavancagem | 18.6% |
| Preço atual | R$84.57 |
| Taxa de Vacância | 4.3% |
| Inclusão em Índices/ETFs | IFIX, HERT11 |
| Volume médio diário negociado nos últimos 12 meses | R$3.4M |
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| Nome do Fundo | HSI Malls Fundo de Investimento Imobiliário |
|---|---|
| Gestor | HSI Investimentos |
| Site da gestora | hsml.hsifii.com |
| Taxa de administração | 1,05% ao ano + taxa de escrituração |
| Taxa de performance | 20% sobre o que exceder IPCA + 6% ao ano |
| Auditor | PwC |
| Avaliador | Colliers |
| Regime de contabilidade do relatório gerencial | Regime de Caixa |
| Início | 31 de julho de 2019 |
| Número de imóveis | 7 Malls |
| Taxas de capitalização com base no valor contábil | 8.50% – 9.50% |
| Área Bruta Locável | ~179.800 metros quadrados |
| Valor de mercado por m² | ~R$12,400 |
| NOI por m² (2024) | R$1,352 |
| Crescimento do NOI (2024/2023) | +10% |
| Vendas por m² | R$17,588 |
| Crescimento de Vendas Mesmas Lojas (2024/2023) | +7.0% |
| Crescimento de Aluguel Mesmas Lojas (2024/2023) | +5.4% |
| Projeção de Dividendos (até junho) | R$0.65 – R$0.82 |
| Resultado não distribuído (maio) | R$0.85 |
Resumo de Desempenho
Nos últimos 12 meses, o HSML11 teve um retorno de –1,3%, ficando abaixo do índice IFIX, que registrou alta de 2,4%. Em 2025, no entanto, o fundo apresentou uma recuperação robusta, com retorno total de 23,2% até o final de maio, frente a 11,1% do IFIX.
Fonte: HSI Investimentos – Relatório Gerencial do HSML11 de maio de 2025
Os relatórios gerenciais mais recentes não fornecem uma comparação completa de desempenho de longo prazo. Desde o início, o preço de mercado do fundo caiu aproximadamente 17%. No entanto, o gráfico abaixo não inclui os dividendos, portanto o retorno total ao longo do período é significativamente maior. Na ausência de dados históricos completos, os investidores devem assumir que o fundo teve um desempenho inferior tanto ao IFIX quanto ao CDI desde o início.
Fonte dos dados: Google Finance, em 6 de julho de 2025
Visão Geral do Portfólio
O portfólio do HSML11 inclui participações em sete shopping centers, com propriedade proporcional totalizando aproximadamente 179.800 metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL). Os ativos são relativamente novos e oferecem potencial de crescimento real acima da média nacional.
O fundo mantém participação controladora em todos os seus imóveis, com níveis de propriedade acima de 50% e participação média de 74%. Ao longo do portfólio, há 1.200 lojas.
Em comparação com muitos outros FIIs de shopping, o HSML11 tem uma concentração geográfica menor no estado de São Paulo. Apenas 32,9% de sua ABL e 31% de seu NOI vêm do estado. Isso é semelhante ao VISC11, que obtém 32% de seu NOI de São Paulo, mas inferior ao XPML11 (aproximadamente 50% da ABL) e ao HGBS11 (86%).
O restante da ABL está diversificado em outras regiões. Aproximadamente 21,5% está localizada em Salvador, Bahia, uma importante capital do Nordeste. Outros 17,1% estão em Maceió, também no Nordeste. O Acre representa 15,4% da ABL, seguido por 13,2% em Minas Gerais, um estado minerador relativamente próspero.
Como o portfólio do fundo é menos concentrado em São Paulo, muitos de seus ativos exigem taxas de capitalização mais elevadas. No entanto, segundo o Itaú, o fundo tende a possuir shoppings dominantes em cada mercado, com forte retenção de lojistas e uma alta proporção da receita proveniente de aluguéis mínimos previsíveis.
Fonte: HSI Investimentos – Relatório Gerencial do HSML11 de maio de 2025
Os shoppings do HSML11 se beneficiam de um mix de lojistas forte, que ajuda a atrair tráfego. As lojas âncoras (definidas como aquelas com mais de 1.000 metros quadrados) ocupam 66% da área bruta locável total.
Os gráficos abaixo ilustram a distribuição da ABL por tipo de lojista e a composição das vendas em todo o portfólio.
Fonte: HSI Investimentos – Relatório Gerencial do HSML11 de maio de 2025
Todos os sete shoppings do portfólio são operados pela Alqia, uma administradora de imóveis que faz parte do grupo HSI. Embora essa estrutura possa levantar preocupações sobre possíveis conflitos de interesse, ela também permite um alinhamento operacional mais estreito entre o gestor dos ativos e o operador dos empreendimentos.
Iniciativas recentes do grupo incluem o reposicionamento do Shopping Metrô Tucuruvi como um destino gastronômico e a conversão de um teatro em duas salas de cinema VIP no Shopping Paralela. Esses esforços visam atrair um público de maior poder aquisitivo, aumentar o fluxo de visitantes e fortalecer o desempenho de vendas.
Métricas de Valuation e Comparação com Pares
📈 Valor de Mercado e Yield
O HSML11 é o quarto maior FII de shopping do IFIX, com valor de mercado de R$1,8 bilhão. O fundo entregou um dividend yield de 10,29% nos últimos 12 meses, ligeiramente abaixo da mediana de 10,88% dos FIIs de shopping. No entanto, a comparação mais adequada é com pares de primeira linha como XPML11, HGBS11, VISC11 e MALL11, cuja mediana de dividend yield nos últimos 12 meses é de 9,78%.
Com base na distribuição mensal mais recente de R$0,65 por cota, o dividend yield atual é de 9,2%.
Estimo que o fundo pode continuar distribuindo cerca de 8% ao ano com base em receita recorrente. Isso exclui itens não recorrentes, como ganhos de capital e despesas com juros acumulados que não são reconhecidas sob o regime de caixa.
🧮 Avaliação
Atualmente, o HSML11 está sendo negociado a um preço sobre valor patrimonial (P/VPA) de 0,78x. Esse valor está abaixo da mediana do setor de shoppings do IFIX, de 0,80x, e também abaixo da mediana de 0,87x observada entre os FIIs de shoppings de maior porte.
Em seu relatório anual mais recente (referente a 30 de junho de 2024), a Colliers International aplicou taxas de desconto variando entre 8,50% e 9,50% nos imóveis do fundo, conforme resumido na tabela abaixo.
Fonte: Relatório Anual do HSML11, 30 de junho de 2024, página 23.
Os ativos do HSML11 foram reavaliados para cima em 13,6%, o que destaca a qualidade do seu portfólio imobiliário, o potencial de geração adicional de valor e a abordagem ativa da HSI na gestão da carteira.
💸 Tendência de Dividendos e Projeções
Como o fundo foi lançado em 2019, é difícil analisar uma tendência de longo prazo para os dividendos devido à ausência de um período pré-COVID como base de comparação. O fundo tem pago dividendos de forma consistente desde o fim da pandemia, mas a distribuição de ganhos não recorrentes relacionados à venda de uma participação de 30% no Shopping Pátio Maceió, em dezembro de 2023, dificulta a identificação de um padrão claro.
Em 2024, o fundo distribuiu R$0,80 por cota por mês. No entanto, R$2,43 desse total (equivalente a cerca de R$0,20 por mês) foram provenientes do ganho de capital não recorrente gerado pela venda realizada em 2023. Para 2025, projeta-se a inclusão de um valor adicional de R$1,57 por cota ao longo do ano, também relacionado a esse ganho.
Excluindo os ganhos de capital, estimo uma renda de R$0,67 por cota por mês em 2022, R$0,72 por mês em 2023 e R$0,60 por mês em 2024. No entanto, o valor de 2023 desconsidera R$45 milhões em juros acumulados, já que a contabilidade do fundo é feita pelo regime de caixa. Ajustando esse valor, o resultado recorrente teria sido mais próximo de R$0,53 por mês. Os resultados de 2024 refletem uma avaliação mais realista dos custos da dívida e também foram impactados pela emissão de novas cotas, que diluiu os cotistas, mas ajudou a reduzir a alavancagem do fundo.
Considerando uma expectativa de rendimento recorrente em torno de 8%, o HSML11 parece bem posicionado para oferecer um dividendo saudável e crescente, ajustado pela inflação, nos próximos anos, sustentado pela melhora no desempenho operacional e pela contínua desalavancagem.
O fundo espera receber R$0,73 em ganhos de capital não recorrentes ao longo do restante de 2025 e atualmente possui R$0,85 em resultados acumulados ainda não distribuídos.
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🩸Posição de Endividamento
O HSML11 possui uma alavancagem significativa de 18,6%, equivalente a R$625 milhões em dívida bruta e R$465 milhões em dívida líquida, relacionada a aquisições de shoppings realizadas em 2022. A dívida bruta, que superava R$900 milhões, foi reduzida em R$332 milhões ao longo de 2024 por meio de uma nova emissão de cotas. Embora a alavancagem ainda impacte os resultados recorrentes, o cronograma de amortização atual é bastante administrável.
A despesa com juros reportada no relatório gerencial de maio, totalizando R$6,06 milhões, parece refletir com mais precisão os R$465 milhões em dívida líquida. Isso implica uma taxa de juros aproximada de 15,7%, o que é plausível considerando que o CDI estava em 14,7% durante o mês de maio.
Fonte: HSI Investimentos – Relatório Gerencial do HSML11 de maio de 2025
Principais Indicadores Operacionais
📉 Vacância
A vacância manteve-se relativamente estável em 4,3%, o que está aproximadamente em linha com os pares.
Fonte: HSI Investimentos – Relatório Gerencial do HSML11 de maio de 2025
🛒 Indicadores do Varejo: NOI, Vendas Mesmas Lojas (SSS), Aluguel Mesmas Lojas (SSR) e Vendas por m²
Esta seção destaca indicadores de desempenho específicos do varejo, como eficiência na locação, crescimento da receita e atividade do consumidor.
O HSML11 apresentou resultados sólidos, com a Receita Operacional Líquida (NOI) aumentando 10% de 2023 para 2024 e as Vendas em Mesmas Lojas (SSS) crescendo 7%. Mais recentemente, o NOI cresceu 8% na comparação anual em abril, e as vendas subiram 18%. Após o ajuste sazonal combinando março e abril (para incluir a Páscoa em ambos os anos), as vendas apresentaram um aumento de 11%.
Fonte: HSI Investimentos – Relatório Gerencial do HSML11 de maio de 2025
O Aluguel nas Mesmas Lojas (SSR) também teve um aumento de 5,4% em 2024.
Esses indicadores refletem um portfólio de shoppings sólido, uma gestão ativa eficaz por parte da HSI e a capacidade do fundo de manter baixa vacância enquanto garante um crescimento da receita de aluguéis alinhado ou superior à inflação.
Eventos Recentes
- Fevereiro de 2024: Concluiu a venda de 30% do Shopping Pátio Maceió a um cap rate de 7,50%. O fundo recebeu 25% do valor à vista, com os pagamentos restantes a serem recebidos ao longo do tempo e ajustados pela inflação. Um pequeno pagamento final (8,34%) está previsto para setembro de 2025, contribuindo com R$ 0,93 por cota, dos quais R$ 0,44 por cota são lucro distribuível. Um pagamento maior (40%) é esperado para julho de 2027, salvo se o HSML11 exercer sua opção de recompra, que começa no início de 2026. Parte dos recursos foi utilizada para reduzir a alavancagem.
- Fevereiro de 2024: Concluiu uma nova emissão de ações, captando recursos para liquidar R$ 332 milhões de CRIs em aberto e reduzir a alavancagem.
- Maio de 2024: Adquiriu uma área de 6.464 m² dentro do complexo Shopping Uberaba por R$41 milhões, representando um custo de aproximadamente R$6.345/m², cerca de 60% abaixo do valor contábil por metro quadrado do fundo.
- Junho de 2024: Exerceu a opção de compra de 632 vagas adicionais de estacionamento e 21.660 metros quadrados por R$ 44 milhões, como parte da expansão faseada do Shopping Uberaba.
- Novembro de 2024: Vendeu uma participação de 25% no Shopping Uberaba (incluindo as áreas recentemente adquiridas) por R$146 milhões, com 35% recebido à vista e o restante pago ao longo do tempo, corrigido pela inflação. A venda gerou um ganho de capital de R$2,05 por cota (excluindo a correção monetária), com renda de R$0,29 prevista para ser recebida em novembro
Insights da Corretora
- HSML11 é um dos dois FIIs de shopping incluídos em na carteira recomendada do Itaú, junto com o XPML11, com uma alocação de 7,5%.
- No lado positivo, o Itaú destaca que o HSML11 detém posições controladoras em ativos regionais dominantes, com grande parte da receita proveniente de aluguéis mensais recorrentes. O banco também observou melhorias operacionais ao longo de 2024.
- No lado negativo, o Itaú apontou para a elevada vacância no Shopping Metrô Tucuruvi e para a alavancagem geral do fundo.
- Entre 10 fundos imobiliários de shopping, o Itaú classificou o HSML11 como ‘compra’, junto com XPML11, VISC11 e HGBS11. Os demais fundos receberam avaliações ‘neutras’.
- Até 6 de julho de 2025, O BTG tem recomendação de ‘compra’ com preço-alvo de R$123 (+45%)..
📘 Saiba Mais
- Se você é novo no mercado de FIIs (REITs brasileiros), confira meu Guia para Investidores Internacionais ou Como Eu Escolho FIIs
- Para gráficos e tabelas adicionais, visite a página do HSML11 em O Funds Explorer.
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