Lançado em 2018, o XPLG11 é o terceiro maior fundo de investimento imobiliário (FII) de logística do Brasil, ficando logo atrás do HGLG11 e BTLG11. Gerido pela XP Asset Management, o fundo possui um valor de mercado de aproximadamente R$3,1 bilhões. Ele representa 2,21% do índice IFIX e possui um peso de 5,07% no ETF HERT11.
Observação: esta página foi atualizada pela última vez em 24 de junho de 2025.
XPLG11 Key Facts
| Métrica | Valor |
| Nome do Fundo | XP Log FII |
| Gestor | XP Asset Management |
| Taxa de administração | 0,75% sobre o patrimônio administrado + 20% de taxa de performance (acima do IPCA + 6%) |
| Site da gestora | https://www.xpasset.com.br/fundos/xp-log/ |
| Início | 01/06/2018 |
| Setor | FIIs Logísticos |
| Valor | R$3.1B |
| Número de imóveis | 17 ativos logísticos |
| Área Bruta Locável (ABL) | ~1.000.000 metros quadrados |
| Preço atual | R$97.96 |
| Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) | 0.90 |
| Dividend Yield (12 meses) | 9.84% |
| Inclusão em Índices/ETFs | IFIX, HERT11 |
De julho de 2018 a maio de 2025, o XPLG11 apresentou um retorno total de aproximadamente 57%, acompanhando de perto o desempenho do IFIX.
Histórico de Desempenho
Fonte: Relatório Gerencial de maio de 2025
Visão Geral do Portfólio
O portfólio do XPLG11 inclui 17 imóveis, totalizando aproximadamente 1,0 milhão de metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), posicionando-o como um dos principais FIIs de logística do Brasil. A receita de aluguel está distribuída por seis estados brasileiros, com a maior participação da ABL vindo de São Paulo (49,2%), seguida pelo Rio Grande do Sul (14,3%) e Rio de Janeiro (13,4%). 9,8% da ABL provém de Pernambuco, no Nordeste.
Fonte: Apresentação Gerencial de maio
O gráfico abaixo mostra a distribuição setorial, os principais locatários e a indexação dos contratos do XPLG11.
Fonte: Relatório Gerencial de maio
91% dos contratos de locação do XPLG11 estão indexados ao IPCA, e 9% ao IGP-M, o que significa que todos os contratos estão atrelados à inflação, característica comum dos FIIs de logística brasileiros. A maior exposição a um locatário individual é com a Leroy (13%) e 57% do portfólio está exposto ao comércio varejista.
Os contratos de locação estão divididos de forma equilibrada entre “típicos” e “atípicos”. Embora os contratos atípicos ofereçam maior segurança contratual, eles podem também refletir imóveis mais especializados, o que pode aumentar o risco de vacância em caso de insolvência do locatário.
Comparado a um fundo como o BTLG11, eles tendem a ter mais locatários em um único imóvel. Por um lado, isso cria maior diversificação, mas por outro pode ser mais arriscado e difícil de administrar do que ter um único locatário grande, como a Amazon.
Comparação Setorial e Indicadores-Chave (KPIs)
📈 Valor de Mercado e Yield
O XPLG11 é o terceiro maior FII de logística do IFIX, com valor de mercado de R$3,1 bilhões. Apresenta um dividend yield de 12 meses de 9,84%, aproximadamente em linha com a mediana dos FIIs de logística, que é de 9,88%. Devido ao seu porte e histórico, é mais adequado compará-lo a pares de primeira linha como HGLG11, BTLG11 e BRCO11.
🧮 Avaliação
O XPLG11 é negociado com um índice preço sobre valor patrimonial (P/VP) de 0,90x, acima da mediana dos pares logísticos do IFIX (0,80x), mas abaixo do HGLG11 (0,97x), BTLG11 (0,96x) e BRCO11 (0,92x).
💸 Padrão de Dividendos
Historicamente, o XPLG11 tem distribuído dividendos mensais consistentes e, nos últimos anos, esses dividendos cresceram em ritmo igual ou superior à inflação. Por exemplo, o crescimento dos dividendos atingiu uma taxa composta de crescimento anual (CAGR) de 5,4% entre 2022 e 2024.
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📉 Vacância e Perfil dos Contratos de Locação
O XPLG11 possui um prazo médio ponderado dos contratos de locação (WALT) de 5,3 anos, semelhante ao do BTLG11 (5,2 anos) e superior ao do HGLG11 (4,6 anos). Quase 47% dos contratos vencem em 2029 ou depois, o que sustenta expectativas de renda estável no médio prazo.
No entanto, apesar dessa estrutura sólida de contratos, a vacância aumentou para 7,9% em maio de 2025. Esse valor é significativamente maior que o dos fundos pares BTLG11 (1%) e HGLG11 (5,5%) e pode pressionar a receita de aluguel no curto prazo caso os ativos logísticos vagos não sejam rapidamente realocados.
Fonte: XP Log FII – Relatório Gerencial de Maio de 2025
📘 Saiba Mais
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- Para gráficos e tabelas excelentes, confira a página do XPLG11 em O Funds Explorer.
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