VISC11: FII Vinci Shopping Centers

Lançado em 2014, o VISC11 é o segundo maior fundo de investimento imobiliário (FII) de shoppings do Brasil, ficando atrás apenas do XPML11. Gerido pela Vinci Partners, uma das principais gestoras de ativos alternativos da América Latina, com US$53 bilhões sob gestão, o fundo possui valor de mercado de aproximadamente R$3,0 bilhões. Ele representa 2,14% do índice IFIX e possui um peso de 4,97% no ETF HERT11.

Observação: esta página foi atualizada pela última vez em 25 de junho de 2025.

Fatos principais do VISC11

MétricaValor
Nome do FundoVinci Shopping Centers FII
GestorVinci Partners
Taxa de administração1,05% do valor de mercado (>R$2 bilhões)
Site da gestorahttps://www.vincifundoslistados.com/nossos-fundos/vinci-shopping-centers-fii-visc11/
Início10/03/2014
SetorShoppings
ValorR$3.0B
Número de imóveis30 shoppings
Área Bruta Locável (ABL)~288.000 metros quadrados
Preço atualR$102.81
Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP)0.84
Dividend Yield (12 meses)9.28%
Inclusão em Índices/ETFsIFIX, HERT11

Entre outubro de 2017 e abril de 2025, o VISC11 gerou um retorno bruto total de 94,4%, superando o índice IFIX (55,5%) e apresentando resultados em linha com o CDI, principal referência do mercado brasileiro.

Histórico de Desempenho

Fonte: Relatório Gerencial de maio de 2025

Visão Geral do Portfólio

O portfólio do VISC11 inclui participações em 30 shoppings centers, com uma área bruta locável (ABL) proporcional total de aproximadamente 288.000 metros quadrados. Isso o torna um dos FIIs de shoppings mais diversificados geograficamente do Brasil. A receita de aluguel é distribuída por 15 estados brasileiros, com a maior parte do lucro operacional líquido (NOI) concentrada em São Paulo (32%). Em comparação com pares como o XPML11 (~50% da ABL) e HGBS11 (86%), o VISC11 é significativamente menos concentrado na região de São Paulo.

Observação: os dados de XPML11 e HGBS11 se referem à ABL, não ao NOI.

Fonte: Apresentação Gerencial de maio

O portfólio do VISC11 é administrado por 11 diferentes operadoras de shoppings, sendo que Ancar e Argo são responsáveis por 31% e 21% do NOI, respectivamente. O fundo frequentemente detém participações minoritárias em seus ativos, com posições de controle representando apenas 32% do NOI total.

O gráfico abaixo mostra que o NOI está bem distribuído entre os 30 ativos do fundo, sendo que a participação mais relevante representa apenas 12%, e as demais ficam abaixo de 10%.

Fonte: Relatório Gerencial de maio

Comparação Setorial e Indicadores-Chave (KPIs)

📈 Valor de Mercado e Yield

O VISC11 é o segundo maior FII de shoppings do IFIX, com valor de mercado de R$3,0 bilhões. Apresenta um dividend yield de 12 meses de 9,28%, abaixo da mediana dos FIIs de shoppings, que é de 10,89%. Devido ao seu porte e histórico, é mais adequado compará-lo a pares de primeira linha como XPML11, HGBS11, HSML11 e MALL11.

🧮 Avaliação

O VISC11 é negociado com um P/VP de 0,84x, acima da mediana dos FIIs de shoppings do IFIX (0,80x), mas abaixo do XPML11 (0,89x) e do HGBS11 (0,91x), e acima do HSML11 (0,78x) e do MALL11 (0,83x).

💸 Padrão de Dividendos

Com exceção do período da COVID-19, o VISC11 tem distribuído dividendos mensais consistentes, com crescimento de longo prazo aproximadamente acompanhando a inflação.

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📉 Vacância e Outros Indicadores

Entre 2023 e 2024, as vendas nas mesmas lojas (SSS) cresceram 5,5%, em linha com os principais pares do VISC11 (HGBS11, XPML11, MALL11, HSML11). Abril de 2025 apresentou um desempenho mais forte, com alta de 11,1%, embora isso provavelmente tenha sido influenciado pela data da Páscoa.

A vacância se manteve relativamente estável, mas, aos 5,7%, continua bem acima da média do grupo de pares, que gira em torno de 4%.

Fonte: Vinci Shopping Centers FII – Relatório Gerencial de Maio de 2025

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