XPML11 é um dos maiores fundos de investimento imobiliário (FIIs) do Brasil, com foco em shoppings centers de alto fluxo em todo o país. Gerido pela XP Asset, o fundo é conhecido por seus dividendos consistentes e pela exposição à economia de consumo do Brasil.
XPML11 é o maior e mais líquido FII de shoppings do Brasil, com valor de mercado de R$5,9 bilhões e participação de 4,19% no índice IFIX. É o terceiro maior componente do índice IFIX e o maior componente do ETF HERT11, além de ser o maior entre todos os FIIs de tijolo.
Observação: esta página foi atualizada pela última vez em 22 de junho de 2025.
Fatos principais do XPML11
| Métrica | Valor |
| Nome do Fundo | XP Malls Fundo de Investimento Imobiliario |
| Gestor | XP Asset Management |
| Taxa de administração | 0,75% sobre o patrimônio administrado + 20% de taxa de performance (acima do IPCA + 6%) |
| Site da gestora | https://www.xpasset.com.br/fundos/xp-malls/ |
| Início | 27/12/2017 |
| Setor | Shoppings |
| Valor | R$5.9B |
| Número de imóveis | 29 Shoppings |
| Área Bruta Locável (ABL) | ~330.000 metros quadrados |
| Preço atual | R$101.19 |
| Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) | 0.89 |
| Dividend Yield (12 meses) | 10.58% |
| Inclusão em Índices/ETFs | IFIX, HERT11 |
Visão Geral do Portfólio
O XP Malls possui um portfólio diversificado de 29 shoppings centers de alto fluxo espalhados pelo Brasil, com exposição total de aproximadamente 330.000 metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL). Em muitos casos, o fundo detém participações minoritárias, geralmente abaixo de 50%.
A tabela abaixo lista os principais ativos do XPML11 em termos de ABL, mostrando o nome do shopping, a cidade, o percentual de participação total e a representatividade de cada imóvel na ABL total do portfólio.
Fonte: Site do fundo. 22 de junho de 2025.
Cerca de metade da ABL do XPML11 está concentrada no estado de São Paulo, enquanto o restante está distribuído por outros sete estados, incluindo regiões do Nordeste, Sul e Norte do Brasil. Do ponto de vista operacional, o portfólio também é diversificado em termos de administradoras de shoppings, embora a SYN seja responsável por mais de 30% da ABL total.
Exposição Regional e Diversificação de Administradoras
Fonte: Relatório Gerencial de abril de 2025 do XPML11
A concentração regional do XPML11 na região Sudeste está alinhada com sua estratégia de focar em áreas economicamente robustas e com alta atividade varejista. Embora a SYN administre a maior parte do portfólio em termos de ABL, a presença de outras operadoras relevantes, como Allos, JHSF e Iguatemi, contribui para a diversificação na gestão e fortalece o poder de negociação do fundo.
Comparação Setorial e Indicadores-Chave (KPIs)
O XPML11 é o maior entre os 10 FIIs de shoppings listados no IFIX. Seu porte permite contar com uma equipe dedicada composta por 4 analistas, 4 engenheiros e um controller, um nível de estrutura raramente disponível para fundos menores.
O dividend yield de 12 meses do XPML11 é de 10,58%, ficando 31 pontos-base abaixo da mediana dos FIIs de shoppings (10,89%). Mas, dado seu porte, é mais apropriado compará-lo com pares como VISC11 e HGBS11.
O P/VP do XPML11 é de 0,89x, acima da mediana de seus pares no IFIX (0,80x), mas abaixo do HGBS11 (0,91x) e acima do VISC11 (0,83x).
Com exceção do período da COVID, o XPML11 tem distribuído dividendos consistentes e acima da inflação desde 2019, mesmo com diversas emissões subsequentes. Na verdade, seu dividendo cresceu a uma taxa composta anual (CAGR) de 9,2% entre 2019 e 2024.
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