Lançado em 2019, o TRXF11 é o segundo maior fundo imobiliário urbano (FII) do Brasil, ficando atrás de HGRU11 em valor de mercado e à frente do RBVA11. Gerido pela TRX, o TRXF11 foca em ativos de varejo essenciais e possui uma capitalização de mercado de aproximadamente R$2,1 bilhões. O fundo representa 2,17% do índice IFIX e possui um peso de 5,04% no ETF HERT11.
O TRXF11 tem um peso maior no IFIX do que o HGRU11 (2,17% contra 2,09%), apesar de sua capitalização de mercado ser significativamente menor (R$2,1 bilhões contra R$2,9 bilhões). O fundo também recebe uma cobertura notável de bancos, corretoras e analistas independentes.
Vale lembrar que esta página foi atualizada pela última vez em 26 de junho de 2025.
TRXF11 Key Facts
| Métrica | Valor |
| Nome do Fundo | TRX Real Estate FII |
| Gestor | TRX |
| Taxa de administração | 1,00% do patrimônio líquido (AUM) ao ano, além de uma taxa de performance de 20% sobre os retornos acima do benchmark IPCA + 6%. |
| Site da gestora | https://www.trxf11.com.br/ |
| Início | 15/10/2019 |
| Setor | Urbanos |
| Valor | R$2.1B |
| Número de imóveis | 56 localizações urbanas e mais de R$600 milhões em outros FIIs |
| Área Bruta Locável (ABL) | ~593.000 metros quadrados |
| Preço atual | R$102.61 |
| Preço sobre Valor Patrimonial (P/VP) | 0.99 |
| Dividend Yield (12 meses) | 12.66% |
| Inclusão em Índices/ETFs | IFIX, HERT11 |
Desde sua criação, o TRXF11 entregou um retorno total de 70,71%, superando o IFIX (10,95%) e o CDI (45,53%).
Histórico de Desempenho
Fonte: Relatório Gerencial de maio de 2025
Visão Geral do Portfólio
O portfólio do TRXF11 inclui 56 propriedades, totalizando aproximadamente 593 mil metros quadrados de Área Bruta Locável (ABL), posicionando-o como um dos principais FIIs urbanos do Brasil. Vale também destacar que, em 31 de dezembro de 2024, 34,09% do valor patrimonial líquido do fundo estava alocado em outros FIIs.
Os locatários são, geralmente, grandes redes de supermercados e varejistas, como o Assaí, ocupando imóveis "built-to-suit" (construídos sob medida).
As propriedades do fundo estão diversificadas entre 13 estados diferentes.
Source: TRX Website
Comparação Setorial e Indicadores-Chave (KPIs)
📈 Valor de Mercado e Yield
O TRXF11 é o segundo maior FII urbano, com uma capitalização de mercado de R$2,1 bilhões. Oferece um dividend yield de 12,66% nos últimos 12 meses, aproximadamente em linha com o pequeno grupo de FIIs urbanos incluídos no IFIX, mas bem acima do yield do HGRU11, que é de 9,65%. Uma grande parte do dividendo do TRXF11 foi distribuída em dezembro e está atrelada a um ganho não recorrente significativo, o que provavelmente inflou o yield geral e ajuda a explicar a diferença em relação ao HGRU11.
🧮 Avaliação
O TRXF11 é negociado com uma relação preço/valor patrimonial (P/VPA) de 0,99x, em linha com o HGRU11 (0,99x). No entanto, 33,68% do valor patrimonial do TRXF11 está vinculado a entidades de propósito específico (SPEs) — empresas privadas cujas avaliações dependem de modelos internos de fluxo de caixa descontado (DCF), em vez de avaliações de terceiros, como as feitas por empresas como Cushman & Wakefield. Adicionalmente, 34,09% vem de participações em outros FIIs, o que adiciona opacidade e dificulta comparações diretas com pares.
Embora a Ernst & Young tenha revisado essas premissas em sua auditoria de 2024, e os valores apareçam dentro de uma faixa plausível, eles ainda limitam a confiabilidade do valor patrimonial do TRXF11 em análises comparativas com pares.
Em 31 de dezembro de 2024, aproximadamente 64% das participações em FIIs do TRXF11 (e 22% de todo o fundo) estão concentradas em dois outros fundos geridos pela TRX, o TRXB11 e o TRXB13.
Fonte: Relatório Anual TRXF11 2024, página 41.
Embora o TRXB11 seja controlado pelo TRXF11 e se espere que seja incorporado a ele, essa estrutura ainda dificulta a avaliação completa dos ativos subjacentes por analistas externos. Na prática, isso significa que os investidores devem confiar amplamente na revisão da Ernst & Young, que, embora profissional, não pode substituir completamente dados de mercado transparentes e observáveis.
Além disso, o avaliador do fundo aplicou uma taxa de capitalização uniforme de 7,80% com um horizonte de DCF de 15 anos para todos os imóveis não detidos por SPEs, uma postura relativamente agressiva. Em comparação, o relatório de 2024 do HGRU11 usou premissas individualizadas com uma previsão mais curta de 10 anos, refletindo diferenças na qualidade dos locatários, localização e tipo de imóvel. Essas diferenças metodológicas podem obscurecer o verdadeiro valor subjacente dos ativos do TRXF11 e reduzir a confiabilidade de seu valor patrimonial como indicador de retorno no longo prazo.
Para ilustrar este ponto, a primeira de duas páginas das demonstrações financeiras auditadas de 2024 do TRXF11 estão apresentadas abaixo:
A página seguinte das demonstrações financeiras de 2024 do HGRU11 mostra premissas individualizadas por ativo, contrastando com a abordagem uniforme de 15 anos e 7,80% do TRXF11.
💸 Padrão de Dividendos
O TRXF11 historicamente tem distribuído dividendos mensais consistentes, frequentemente superando a inflação. No entanto, as distribuições de 2024 foram significativamente sustentadas por vendas pontuais de imóveis, enquanto a receita de aluguel recorrente foi amplamente compensada por obrigações relacionadas a CRIs. Isso levanta questões sobre a sustentabilidade dos níveis atuais de pagamento (discutido mais adiante sob o título 'Endividamento').
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🔐 Perfil de Locação
O TRXF11 possui um Prazo Médio Ponderado de Locação (WALT) de 15,05 anos, o que é uma comparação favorável ao HGRU11 (9,6 anos). Mais da metade dos contratos expiram após 2040, 94% são atípicos e 100% são indexados à inflação (IPCA: 98%, IGP-M: 2%), proporcionando ao portfólio segurança de longo prazo. Embora isso ofereça estabilidade, a natureza do perfil de locatários traz seus próprios riscos.
Fonte: Relatório Gerencial TRX Real Estate FII – Maio
Os locatários estão fortemente concentrados em varejistas de baixa margem e redes de supermercados, liderados pelo Assaí (29,81%), o que representa alguns riscos no longo prazo, especialmente devido à natureza "built-to-suit" de muitos imóveis.
Fonte: Relatório Gerencial TRX Real Estate FII – Maio
🩸Endividamento
O TRXF11 gerou R$250 milhões em receita líquida recorrente de aluguel de imóveis, FIIs e renda fixa em 2024, mas também incorreu em R$114 milhões em despesas relacionadas a CRIs. Essas obrigações financeiras materiais podem reduzir o fluxo de caixa distribuível do fundo e destacam o impacto da securitização na sustentabilidade da receita. Ao final do ano, o balanço patrimonial do fundo refletia um total de R$915 milhões em passivos de CRIs.
A snippet from their 2024 income statement is provided below:
📘 Saiba Mais
- Se você é novo no mercado de FIIs (REITs brasileiros), confira meu Guia para Investidores Internacionais ou Como Eu Escolho FIIs
- Para gráficos e diagramas interessantes, confira a página do TRFX11 em O Funds Explorer.
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