{"id":2830,"date":"2025-06-26T20:02:36","date_gmt":"2025-06-26T23:02:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/?page_id=2830"},"modified":"2025-07-04T21:31:12","modified_gmt":"2025-07-05T00:31:12","slug":"trxf11","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/pt\/fiis\/urbano\/trxf11\/","title":{"rendered":"TRXF11: TRX Real Estate FII"},"content":{"rendered":"

Lan\u00e7ado em 2019, o TRXF11 \u00e9 o segundo maior fundo imobili\u00e1rio urbano (FII) do Brasil, ficando atr\u00e1s de HGRU11<\/a> em valor de mercado e \u00e0 frente do RBVA11. Gerido pela TRX, o TRXF11 foca em ativos de varejo essenciais e possui uma capitaliza\u00e7\u00e3o de mercado de aproximadamente R$2,1 bilh\u00f5es. O fundo representa 2,17% do \u00edndice IFIX<\/a> e possui um peso de 5,04% no ETF HERT11<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

O TRXF11 tem um peso maior no IFIX do que o HGRU11 (2,17% contra 2,09%), apesar de sua capitaliza\u00e7\u00e3o de mercado ser significativamente menor (R$2,1 bilh\u00f5es contra R$2,9 bilh\u00f5es). O fundo tamb\u00e9m recebe uma cobertura not\u00e1vel de bancos, corretoras e analistas independentes.<\/p>\n\n\n\n

Vale lembrar que esta p\u00e1gina foi atualizada pela \u00faltima vez em 26 de junho de 2025.<\/p>\n\n\n\n

TRXF11 Key Facts<\/h2>\n\n\n\n
M\u00e9trica<\/strong><\/td>Valor<\/strong><\/td><\/tr>
Nome do Fundo<\/td>TRX Real Estate FII<\/td><\/tr>
Gestor<\/td>TRX<\/td><\/tr>
Taxa de administra\u00e7\u00e3o<\/td>1,00% do patrim\u00f4nio l\u00edquido (AUM) ao ano, al\u00e9m de uma taxa de performance de 20% sobre os retornos acima do benchmark IPCA + 6%.<\/td><\/tr>
Site da gestora<\/td>https:\/\/www.trxf11.com.br\/<\/a><\/td><\/tr>
In\u00edcio<\/td>15\/10\/2019<\/td><\/tr>
Setor<\/td>Urbanos<\/td><\/tr>
Valor<\/td>R$2.1B<\/td><\/tr>
N\u00famero de im\u00f3veis<\/td>56 localiza\u00e7\u00f5es urbanas e mais de R$600 milh\u00f5es em outros FIIs<\/td><\/tr>
\u00c1rea Bruta Loc\u00e1vel (ABL)<\/td>~593.000 metros quadrados<\/td><\/tr>
Pre\u00e7o atual<\/td>R$102.61<\/td><\/tr>
Pre\u00e7o sobre Valor Patrimonial (P\/VP)<\/td>0.99<\/td><\/tr>
Dividend Yield (12 meses)<\/td>12.66%<\/td><\/tr>
Inclus\u00e3o em \u00cdndices\/ETFs<\/td>IFIX, HERT11
<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Desde sua cria\u00e7\u00e3o, o TRXF11 entregou um retorno total de 70,71%, superando o IFIX (10,95%) e o CDI (45,53%).<\/p>\n\n\n\n

Hist\u00f3rico de Desempenho<\/h3>\n\n\n\n
\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Fonte: Relat\u00f3rio Gerencial de maio de 2025<\/em><\/p>\n\n\n\n

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Vis\u00e3o Geral do Portf\u00f3lio<\/h2>\n\n\n\n

O portf\u00f3lio do TRXF11 inclui 56 propriedades, totalizando aproximadamente 593 mil metros quadrados de \u00c1rea Bruta Loc\u00e1vel (ABL), posicionando-o como um dos principais FIIs urbanos do Brasil. Vale tamb\u00e9m destacar que, em 31 de dezembro de 2024, 34,09% do valor patrimonial l\u00edquido do fundo estava alocado em outros FIIs.<\/p>\n\n\n\n

Os locat\u00e1rios s\u00e3o, geralmente, grandes redes de supermercados e varejistas, como o Assa\u00ed, ocupando im\u00f3veis \"built-to-suit\" (constru\u00eddos sob medida).<\/p>\n\n\n\n

As propriedades do fundo est\u00e3o diversificadas entre 13 estados diferentes.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Source: TRX Website<\/em><\/p>\n\n\n\n

Compara\u00e7\u00e3o Setorial e Indicadores-Chave (KPIs)<\/h2>\n\n\n\n

\ud83d\udcc8 Valor de Mercado e Yield<\/h3>\n\n\n\n

O TRXF11 \u00e9 o segundo maior FII urbano, com uma capitaliza\u00e7\u00e3o de mercado de R$2,1 bilh\u00f5es. Oferece um dividend yield de 12,66% nos \u00faltimos 12 meses, aproximadamente em linha com o pequeno grupo de FIIs urbanos inclu\u00eddos no IFIX, mas bem acima do yield do HGRU11, que \u00e9 de 9,65%. Uma grande parte do dividendo do TRXF11 foi distribu\u00edda em dezembro e est\u00e1 atrelada a um ganho n\u00e3o recorrente significativo, o que provavelmente inflou o yield geral e ajuda a explicar a diferen\u00e7a em rela\u00e7\u00e3o ao HGRU11.<\/p>\n\n\n\n

\ud83e\uddee Avalia\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n

O TRXF11 \u00e9 negociado com uma rela\u00e7\u00e3o pre\u00e7o\/valor patrimonial (P\/VPA) de 0,99x, em linha com o HGRU11 (0,99x). No entanto, 33,68% do valor patrimonial do TRXF11 est\u00e1 vinculado a entidades de prop\u00f3sito espec\u00edfico (SPEs) \u2014 empresas privadas cujas avalia\u00e7\u00f5es dependem de modelos internos de fluxo de caixa descontado (DCF), em vez de avalia\u00e7\u00f5es de terceiros, como as feitas por empresas como Cushman & Wakefield. Adicionalmente, 34,09% vem de participa\u00e7\u00f5es em outros FIIs, o que adiciona opacidade e dificulta compara\u00e7\u00f5es diretas com pares.<\/p>\n\n\n\n

Embora a Ernst & Young tenha revisado essas premissas em sua auditoria de 2024, e os valores apare\u00e7am dentro de uma faixa plaus\u00edvel, eles ainda limitam a confiabilidade do valor patrimonial do TRXF11 em an\u00e1lises comparativas com pares.<\/p>\n\n\n\n

Em 31 de dezembro de 2024, aproximadamente 64% das participa\u00e7\u00f5es em FIIs do TRXF11 (e 22% de todo o fundo) est\u00e3o concentradas em dois outros fundos geridos pela TRX, o TRXB11 e o TRXB13. <\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Fonte: Relat\u00f3rio Anual TRXF11 2024, p\u00e1gina 41.<\/em><\/p>\n\n\n\n

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Embora o TRXB11 seja controlado pelo TRXF11 e se espere que seja incorporado a ele, essa estrutura ainda dificulta a avalia\u00e7\u00e3o completa dos ativos subjacentes por analistas externos. Na pr\u00e1tica, isso significa que os investidores devem confiar amplamente na revis\u00e3o da Ernst & Young, que, embora profissional, n\u00e3o pode substituir completamente dados de mercado transparentes e observ\u00e1veis.<\/p>\n\n\n\n

Al\u00e9m disso, o avaliador do fundo aplicou uma taxa de capitaliza\u00e7\u00e3o uniforme de 7,80% com um horizonte de DCF de 15 anos para todos os im\u00f3veis n\u00e3o detidos por SPEs, uma postura relativamente agressiva. Em compara\u00e7\u00e3o, o relat\u00f3rio de 2024 do HGRU11 usou premissas individualizadas com uma previs\u00e3o mais curta de 10 anos, refletindo diferen\u00e7as na qualidade dos locat\u00e1rios, localiza\u00e7\u00e3o e tipo de im\u00f3vel. Essas diferen\u00e7as metodol\u00f3gicas podem obscurecer o verdadeiro valor subjacente dos ativos do TRXF11 e reduzir a confiabilidade de seu valor patrimonial como indicador de retorno no longo prazo.

Para ilustrar este ponto, a primeira de duas p\u00e1ginas das demonstra\u00e7\u00f5es financeiras auditadas de 2024 do TRXF11 est\u00e3o apresentadas abaixo:<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

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A p\u00e1gina seguinte das demonstra\u00e7\u00f5es financeiras de 2024 do HGRU11 mostra premissas individualizadas por ativo, contrastando com a abordagem uniforme de 15 anos e 7,80% do TRXF11.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

\ud83d\udcb8 Padr\u00e3o de Dividendos<\/h3>\n\n\n\n

O TRXF11 historicamente tem distribu\u00eddo dividendos mensais consistentes, frequentemente superando a infla\u00e7\u00e3o. No entanto, as distribui\u00e7\u00f5es de 2024 foram significativamente sustentadas por vendas pontuais de im\u00f3veis, enquanto a receita de aluguel recorrente foi amplamente compensada por obriga\u00e7\u00f5es relacionadas a CRIs. Isso levanta quest\u00f5es sobre a sustentabilidade dos n\u00edveis atuais de pagamento (discutido mais adiante sob o t\u00edtulo 'Endividamento').<\/p>\n\n\n\n

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