{"id":3121,"date":"2025-06-29T16:16:10","date_gmt":"2025-06-29T19:16:10","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/?page_id=3121"},"modified":"2025-06-29T16:36:25","modified_gmt":"2025-06-29T19:36:25","slug":"pvbi11","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/pt\/fiis\/escritorios\/pvbi11\/","title":{"rendered":"PVBI11: VBI Prime Properties"},"content":{"rendered":"<p>Lan\u00e7ado em 2020 pela VBI Real Estate e atualmente gerido pela <a href=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/pt\/fiis\/gestoras\/patria-investimentos\/\">Patria Investimentos<\/a>, o PVBI11 possui um portf\u00f3lio de sete torres comerciais premium em S\u00e3o Paulo. No mercado atual, com oferta excessiva, vale a pena analisar cada im\u00f3vel mais detalhadamente.<\/p>\n\n\n\n<p>O fundo possui um valor de mercado de aproximadamente R$2,1 bilh\u00f5es, representando 1,49% do <a href=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/pt\/fiis\/indice-ifix\/\">\u00edndice IFIX<\/a> e 3,46% no <a href=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/pt\/fiis\/etf-hert11\/\">ETF HERT11<\/a>.<\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00daltima atualiza\u00e7\u00e3o: 29 de junho de 2025.<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Fatos Principais do PVBI11<\/h2>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-table\"><table class=\"has-fixed-layout\"><tbody><tr><td><strong>M\u00e9trica<\/strong><\/td><td><strong>Valor<\/strong><\/td><\/tr><tr><td>Nome do Fundo<\/td><td>VBI Prime Properties<\/td><\/tr><tr><td>Gestor<\/td><td>Patria Investimentos<\/td><\/tr><tr><td>Taxa de administra\u00e7\u00e3o<\/td><td>1,0% da capitaliza\u00e7\u00e3o de mercado<\/td><\/tr><tr><td>Site da gestora<\/td><td><a href=\"https:\/\/realestate.patria.com\/tijolo\/pvbi11\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">https:\/\/realestate.patria.com\/tijolo\/pvbi11\/<\/a><\/td><\/tr><tr><td>In\u00edcio<\/td><td>July, 2020<\/td><\/tr><tr><td>Setor<\/td><td>Escrit\u00f3rios<\/td><\/tr><tr><td>Valor<\/td><td>R$2.1B<\/td><\/tr><tr><td>N\u00famero de im\u00f3veis<\/td><td>7 torres comerciais<\/td><\/tr><tr><td>\u00c1rea Bruta Loc\u00e1vel (ABL)<\/td><td>~83K sqm. <\/td><\/tr><tr><td>Pre\u00e7o atual<\/td><td>R$75.26<\/td><\/tr><tr><td>Pre\u00e7o sobre Valor Patrimonial (P\/VP)<\/td><td>0.72<\/td><\/tr><tr><td>Dividend Yield (12 meses)<\/td><td>8.87%<\/td><\/tr><tr><td>Auditor (\u00daltimo Relat\u00f3rio Anual)<\/td><td>PWC<\/td><\/tr><tr><td>Avaliador<\/td><td>Binswanger Brazil<\/td><\/tr><tr><td>Inclus\u00e3o em \u00cdndices\/ETFs<\/td><td>IFIX, HERT11<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">Hist\u00f3rico de Desempenho<\/h3>\n\n\n\n<p>O gr\u00e1fico abaixo, proveniente da P\u00e1tria, mostra o retorno total do PVBI11 com dividendos reinvestidos desde o seu lan\u00e7amento em julho de 2020. O fundo apresentou um retorno anualizado de 2,7%, ficando abaixo tanto do \u00edndice de refer\u00eancia IFIX (5,2%) quanto da taxa CDI (9,8%).<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img fetchpriority=\"high\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"318\" src=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-37-1024x318.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-3127\" srcset=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-37-1024x318.png 1024w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-37-300x93.png 300w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-37-768x239.png 768w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-37-18x6.png 18w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-37.png 1275w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><em>Fonte: Relat\u00f3rio Gerencial de maio de 2025<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Vis\u00e3o Geral do Portf\u00f3lio<\/h2>\n\n\n\n<p>O portf\u00f3lio do PVBI11 inclui sete torres comerciais, totalizando aproximadamente 83.000 metros quadrados de \u00c1rea Bruta Loc\u00e1vel (ABL). Em alguns casos, o fundo det\u00e9m menos que a totalidade da propriedade. Todos os im\u00f3veis est\u00e3o localizados em S\u00e3o Paulo e s\u00e3o listados abaixo em ordem de participa\u00e7\u00e3o no valor patrimonial total do fundo.<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Faria Lima 4440 (20.9%)<\/strong>: 22,111 sqm., Class &#8216;AAA&#8217;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Park Tower (20.1%)<\/strong>: 22,340 sqm., Class &#8216;AAA&#8217;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Cidade Jardim (14.1%)<\/strong>: 6,852 sqm., Class &#8216;AA&#8217;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vera Cruz II (13.5%)<\/strong>: 7,202 sqm., Class &#8216;AA&#8217;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>The One (11.4%)<\/strong>: 7,842 sqm., Class &#8216;AA&#8217;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Vila Olimpia Corporate (10.6%)<\/strong>: 12,630 sqm., Class &#8216;AAA&#8217;<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Union Faria Lima (9.5%)<\/strong>: 5,024 sqm., Class &#8216;A&#8217;<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Nota sobre Classifica\u00e7\u00f5es dos Im\u00f3veis:<\/strong><br>Em alguns casos, as classifica\u00e7\u00f5es dos im\u00f3veis reportadas no \u00faltimo relat\u00f3rio de gest\u00e3o s\u00e3o superiores \u00e0s apresentadas nas p\u00e1ginas individuais dos im\u00f3veis no site da P\u00e1tria, que tendem a usar classifica\u00e7\u00f5es mais conservadoras. Para manter a consist\u00eancia, as classifica\u00e7\u00f5es aqui mencionadas seguem as do site, a menos que haja outra fonte que as apoie. Fontes de terceiros geralmente alinharam-se com a classifica\u00e7\u00e3o do site, com uma exce\u00e7\u00e3o: o Vila Ol\u00edmpia Corporate, listado como \u2018AA\u2019 no site, foi identificado como \u2018AAA\u2019 por fontes externas. Essas discrep\u00e2ncias podem surgir de crit\u00e9rios de avalia\u00e7\u00e3o diferentes ou prazos de relat\u00f3rio distintos, mas, no conjunto, elas oferecem uma vis\u00e3o \u00fatil sobre a qualidade e o posicionamento do portf\u00f3lio.<\/p>\n\n\n\n<p>O gr\u00e1fico abaixo mostra a receita de aluguel e o valor patrimonial do fundo por im\u00f3vel.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"425\" src=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-38-1024x425.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-3130\" srcset=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-38-1024x425.png 1024w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-38-300x124.png 300w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-38-768x318.png 768w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-38-18x7.png 18w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-38.png 1276w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><em>Fonte: Apresenta\u00e7\u00e3o Gerencial de maio<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>O portf\u00f3lio do fundo \u00e9 fortemente concentrado no setor de sa\u00fade (41%), com 26% da receita total de aluguel proveniente de um \u00fanico locat\u00e1rio, <em>Prevent Senior<\/em>, um provedor de sa\u00fade focado no segmento de 60 anos ou mais. O setor de servi\u00e7os financeiros comp\u00f5e o pr\u00f3ximo maior setor, incluindo uma exposi\u00e7\u00e3o de 3% de loca\u00e7\u00e3o para a pr\u00f3pria P\u00e1tria.<\/p>\n\n\n\n<p>A qualidade dos locat\u00e1rios \u00e9 geralmente alta: 80% s\u00e3o classificados como 'AAA' e 20% como 'AA'. Muitos s\u00e3o nomes bem conhecidos no Brasil, o que contribui para a estabilidade da receita. No entanto, o tamanho da Prevent Senior cria risco de concentra\u00e7\u00e3o de locat\u00e1rio. A empresa, entretanto, est\u00e1 sediada em <em>Park Tower<\/em>, um edif\u00edcio classificado como \u2018AAA\u2019, o que ajuda a reduzir o risco de realoca\u00e7\u00e3o no curto prazo.<\/p>\n\n\n\n<p>Separadamente, o <em>China Construction Bank (CCB)<\/em> est\u00e1 desocupando o edif\u00edcio principal FL 4440, elevando a vac\u00e2ncia total do fundo para mais de 20%. Embora o FL 4440 esteja entre <a href=\"https:\/\/www.riotimesonline.com\/brazil-news\/real-estate-brazil\/the-10-most-expensive-office-buildings-in-faria-lima-sao-paulo\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">os 10 im\u00f3veis mais caros de S\u00e3o Paulo<\/a>, e seja considerado um ativo \"trophy\", realocar um espa\u00e7o t\u00e3o grande pode levar tempo, apesar do alto potencial de aluguel.<\/p>\n\n\n\n<p>Todos os contratos de loca\u00e7\u00e3o s\u00e3o classificados como 't\u00edpicos' e est\u00e3o indexados \u00e0 infla\u00e7\u00e3o: IPCA (61%), IGP-M (35%) e IPC\/FIPE (4%).<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"531\" src=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-39-1024x531.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-3132\" srcset=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-39-1024x531.png 1024w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-39-300x156.png 300w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-39-768x398.png 768w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-39-18x9.png 18w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-39.png 1272w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><em>Fonte: Apresenta\u00e7\u00e3o Gerencial de maio<\/em><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">Compara\u00e7\u00e3o Setorial e Indicadores-Chave (KPIs)<\/h2>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udcc8 Valor de Mercado e Yield<\/h3>\n\n\n\n<p>O PVBI11 \u00e9 o maior FII de escrit\u00f3rios puro, com uma capitaliza\u00e7\u00e3o de mercado de R$2,1 bilh\u00f5es. Atualmente, apresenta um dividend yield de 12 meses de 8,87%, abaixo da mediana dos FIIs de escrit\u00f3rios, que \u00e9 de 12,09%. No entanto, como o maior fundo do setor, \u00e9 essencial avaliar sua combina\u00e7\u00e3o espec\u00edfica de im\u00f3veis, classes de ativos e concentra\u00e7\u00f5es de locat\u00e1rios antes de tirar conclus\u00f5es.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\ud83e\uddee Avalia\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n<p>O PVBI11 \u00e9 negociado com um \u00edndice pre\u00e7o\/valor patrimonial (P\/VP) de 0,73x, em linha com a mediana dos FIIs de escrit\u00f3rios no IFIX. Embora seu portf\u00f3lio esteja concentrado em im\u00f3veis de S\u00e3o Paulo classificados como 'AA' ou 'AAA', a vac\u00e2ncia continua sendo uma preocupa\u00e7\u00e3o importante. Em maio de 2025, tr\u00eas edif\u00edcios, que representam 31,5% do valor patrimonial do portf\u00f3lio, apresentaram taxas de vac\u00e2ncia entre 20% e 81,5%. O Union Faria Lima, conclu\u00eddo em 2023 e atualmente com 81,5% de vac\u00e2ncia, mostrou apenas uma melhoria marginal desde junho de 2024, quando a vac\u00e2ncia era de 84,7%.<\/p>\n\n\n\n<p>Apesar disso, a avalia\u00e7\u00e3o de 2024 da P\u00e1tria (baseada nas avalia\u00e7\u00f5es da Binswanger Brasil) aplicou taxas de capitaliza\u00e7\u00e3o (cap rates) conservadoras entre 7,50% e 8,00%, sugerindo que os im\u00f3veis do fundo ainda s\u00e3o vistos como de alta qualidade. Vale destacar que houve pouca diferen\u00e7a nas taxas de capitaliza\u00e7\u00e3o entre o edif\u00edcio principal FL 4440 (7,50%) e o Union Faria Lima, em grande parte vazio (7,75%).<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"991\" height=\"163\" src=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-42.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-3149\" srcset=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-42.png 991w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-42-300x49.png 300w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-42-768x126.png 768w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-42-18x3.png 18w\" sizes=\"(max-width: 991px) 100vw, 991px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>Em maio de 2025, o portf\u00f3lio do fundo foi avaliado em pouco mais de R$19.000 por metro quadrado, o que est\u00e1 significativamente abaixo dos pre\u00e7os t\u00edpicos para ativos 'AAA' em localiza\u00e7\u00f5es privilegiadas, como a Faria Lima. Uma an\u00e1lise detalhada de cada ativo seria necess\u00e1ria para confirmar o valor, mas a avalia\u00e7\u00e3o atual pode apresentar algum potencial de valoriza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\ud83e\udde0 Perspectivas e Contexto Setorial<\/h3>\n\n\n\n<p>A avalia\u00e7\u00e3o depende, em \u00faltima inst\u00e2ncia, de uma quest\u00e3o: o mercado de escrit\u00f3rios de S\u00e3o Paulo vai se recuperar?<\/p>\n\n\n\n<p>Se sim, o PVBI11 poderia locar o espa\u00e7o vago e aumentar as taxas de aluguel, particularmente em im\u00f3veis \u2018AAA\u2019. Se n\u00e3o, o aumento da vac\u00e2ncia e a suaviza\u00e7\u00e3o dos alugu\u00e9is poderiam levar a uma maior eros\u00e3o do valor patrimonial (NAV).<\/p>\n\n\n\n<p>As tend\u00eancias estruturais de longo prazo continuam incertas. O trabalho h\u00edbrido continua a reduzir a demanda por ativos \u2018A\u2019, e os avan\u00e7os em IA podem diminuir o n\u00famero de funcion\u00e1rios administrativos, como fun\u00e7\u00f5es j\u00fanior nas \u00e1reas jur\u00eddica ou financeira.<\/p>\n\n\n\n<p>Por outro lado, em abril, S\u00e3o Paulo registrou <a href=\"https:\/\/valorinternational.globo.com\/business\/news\/2025\/04\/25\/sao-paulo-office-market-posts-lowest-vacancy-since-pandemic.ghtml\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">a menor taxa de vac\u00e2ncia de escrit\u00f3rios desde a pandemia,<\/a> e os pre\u00e7os de aluguel subiram 15% em 2024. Embora a vac\u00e2ncia na cidade como um todo ainda seja elevada, em 18,3%, submercados premium como a Nova Faria Lima se recuperaram, com taxas de vac\u00e2ncia t\u00e3o baixas quanto 6%.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udcb8 Padr\u00e3o de Dividendos<\/h3>\n\n\n\n<p>O PVBI11 tem enfrentado dificuldades para manter os dividendos em um mercado de escrit\u00f3rios desafiador p\u00f3s-COVID, com os pagamentos agora abaixo dos n\u00edveis de 2021. O dividendo mensal atual de R$0,50, que pode ser dif\u00edcil de sustentar, implica um yield de 7,9%. Isso sugere que o mercado est\u00e1 precificando expectativas de recupera\u00e7\u00e3o no longo prazo.<\/p>\n\n\n\n<p>A gest\u00e3o observa um potencial de aumento de receita de R$0,12\/cota ao preencher as vac\u00e2ncias existentes. O fundo tamb\u00e9m conseguiu aumentar significativamente o aluguel em seu im\u00f3vel \"trophy\" FL 4440, em 2024, vendo <a href=\"https:\/\/braziljournal.com\/pvbi11-lanca-oferta-de-r-1-bi-para-crescer-no-fl-4440-e-comprar-tres-ativos\/\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">vendo a oportunidade de aumentar o aluguel em 20%,<\/a> para R$250\/m\u00b2, quase o dobro do que era em 2020 (R$135\/m\u00b2).<\/p>\n\n\n\n<p>No entanto, a vac\u00e2ncia pode aumentar de 13,4% para 22,4% at\u00e9 setembro, caso dois grandes locat\u00e1rios n\u00e3o sejam substitu\u00eddos. Um deles, o China Construction Bank (CCB), notificou que desocupar\u00e1 o FL 4440, o que poderia reduzir a receita mensal em R$0,06 a partir de junho, caso n\u00e3o seja preenchido rapidamente.<\/p>\n\n\n\n<p>Em maio, o fundo pagou uma distribui\u00e7\u00e3o de R$0,50, o que representou 100% da receita. O fundo tamb\u00e9m manteve R$0,16 em reservas n\u00e3o distribu\u00eddas, provavelmente excluindo os R$0,16 a serem recebidos do CCB como parte da rescis\u00e3o do contrato de loca\u00e7\u00e3o. Isso sugere que o PVBI11 pode ser capaz de sustentar o dividendo de R$0,50 por v\u00e1rios meses, embora a visibilidade ap\u00f3s esse per\u00edodo seja limitada.<\/p>\n\n\n\n<p>Olhando para o futuro, muitas renova\u00e7\u00f5es de contratos e revis\u00f5es de aluguel est\u00e3o agendadas para 2027. Isso pode apoiar fluxos de caixa mais fortes, mas tamb\u00e9m representa risco em um mercado de escrit\u00f3rios com excesso de oferta. Al\u00e9m disso, <a href=\"https:\/\/siila.com.br\/news\/new-corporate-developments-faria-lima-cepac-open-opportunity-new-stock-region\/7311\/lang\/en\">novas regras de zoneamento<\/a> aprovadas pela Prefeitura de S\u00e3o Paulo em 2024 podem permitir edif\u00edcios mais altos na Faria Lima, aumentando a oferta futura e a concorr\u00eancia com o estoque existente de im\u00f3veis \u2018AAA\u2019.<\/p>\n\n\n\n<div style=\"overflow-x: auto; -webkit-overflow-scrolling: touch;\">\n  <div style=\"min-width: 660px;\">\n<iframe width=\"600\" height=\"371\" seamless frameborder=\"0\" scrolling=\"no\" src=\"https:\/\/docs.google.com\/spreadsheets\/d\/e\/2PACX-1vTg2jrBUjHsTS6NK9e_z74nZQgbk4x42K9v-2CPjZFIMxaLtleFz4Z9jZh0395iBmVY3BjeVfFt4FAW\/pubchart?oid=1035433710&amp;format=interactive\"><\/iframe>\n<p style=\"font-size: 0.75em; color: #888; text-align: left; padding-left: 0.5em;\">\n    \ud83d\udc49 Deslize para o lado no celular para visualizar o gr\u00e1fico completo\n  <\/p>\n<\/div>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\"><\/h3>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udcc9 Vac\u00e2ncia e Perfil dos Contratos de Loca\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n<p>Apesar de possuir predominantemente im\u00f3veis comerciais \u2018AA\u2019 e \u2018AAA\u2019 em S\u00e3o Paulo, a vac\u00e2ncia fiscal do PVBI11 aumentou de 8,0% em maio de 2024 para 14,1% em maio de 2025.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"533\" src=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-40-1024x533.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-3134\" srcset=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-40-1024x533.png 1024w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-40-300x156.png 300w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-40-768x400.png 768w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-40-18x9.png 18w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-40.png 1272w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><em>Fonte: Relat\u00f3rio Gerencial de maio<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<p>No Relat\u00f3rio Gerencial de maio, a P\u00e1tria observou que dois locat\u00e1rios devem desocupar at\u00e9 setembro. Se o espa\u00e7o n\u00e3o for realocado, a vac\u00e2ncia fiscal pode aumentar de 13,4% para 22,4%. A gest\u00e3o n\u00e3o forneceu orienta\u00e7\u00f5es sobre a vac\u00e2ncia financeira, que pode aumentar ainda mais, especialmente porque um dos locat\u00e1rios est\u00e1 localizado no edif\u00edcio principal FL 4440.<\/p>\n\n\n\n<p>Olhando para o futuro, o fundo n\u00e3o espera crescimento de receita em 2025, mas \u00e9 mais otimista para 2026. No entanto, 20% dos contratos de loca\u00e7\u00e3o vencem em 2027, e 37% est\u00e3o sujeitos a revis\u00f5es de aluguel no mesmo ano. Isso cria uma incerteza adicional no m\u00e9dio prazo, caso o mercado de aluguel n\u00e3o melhore.<\/p>\n\n\n\n<p>A vac\u00e2ncia est\u00e1 altamente concentrada em alguns im\u00f3veis. Enquanto os tr\u00eas maiores ativos do PVBI11 em termos de valor patrimonial t\u00eam baixa vac\u00e2ncia, os tr\u00eas menores, que juntos representam mais de 30% do portf\u00f3lio, apresentam taxas de vac\u00e2ncia que variam de 20% a 81,5%. Essa concentra\u00e7\u00e3o provavelmente contribui para o desconto do fundo, com as cotas sendo negociadas atualmente a 0,72x o valor patrimonial.<\/p>\n\n\n\n<p>A vac\u00e2ncia de 81,5% no rec\u00e9m-entregue edif\u00edcio Union FL \u00e9 particularmente not\u00e1vel. Apesar de sua localiza\u00e7\u00e3o pr\u00f3xima \u00e0 Faria Lima e de possuir credenciais pelo menos de Classe \u2018A\u2019, o edif\u00edcio tem enfrentado dificuldades para atrair locat\u00e1rios. Em 2024, o Ita\u00fa teria pago quase R$60.000 por metro quadrado para adquirir seu escrit\u00f3rio \u2018AAA\u2019 na Faria Lima, destacando uma bifurca\u00e7\u00e3o entre ativos \"trophy\" e o restante. Em um mercado fraco, os locat\u00e1rios podem se dar ao luxo de ser seletivos.<\/p>\n\n\n\n<p>O prazo m\u00e9dio ponderado dos contratos de loca\u00e7\u00e3o do fundo \u00e9 de 4,7 anos, mas \u00e9 substancialmente mais curto para todos os im\u00f3veis, exceto para o Park Tower e o Vera Cruz.<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-large\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"1024\" height=\"368\" src=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-41-1024x368.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-3135\" srcset=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-41-1024x368.png 1024w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-41-300x108.png 300w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-41-768x276.png 768w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-41-18x6.png 18w, https:\/\/www.gringoinvestor.com\/wp-content\/uploads\/2025\/06\/image-41.png 1276w\" sizes=\"(max-width: 1024px) 100vw, 1024px\" \/><\/figure>\n\n\n\n<p><em>Fonte: Relat\u00f3rio Gerencial de maio<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Como mencionado anteriormente, algumas das classifica\u00e7\u00f5es dos im\u00f3veis mostradas aqui s\u00e3o mais altas do que as listadas nas p\u00e1ginas individuais dos im\u00f3veis no site da P\u00e1tria.<\/p>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udcd8 Saiba Mais<\/h3>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Se voc\u00ea \u00e9 novo no mercado de FIIs (REITs brasileiros), confira meu <a href=\"\/pt\/fiis\/\" style=\"color:#004aad; text-decoration:underline;\">Guia para Investidores Internacionais<\/a> ou <a href=\"\/pt\/como-escolher-fiis\/\" style=\"color:#004aad; text-decoration:underline;\">Como Eu Escolho FIIs<\/a><\/li>\n\n\n\n<li>Para gr\u00e1ficos e tabelas excelentes, confira a p\u00e1gina do PVBI11 em <a href=\"https:\/\/www.fundsexplorer.com.br\/funds\/pvbi11\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer noopener\">O Funds Explorer.<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h3 class=\"wp-block-heading\">\ud83d\udd17 P\u00e1ginas Relacionadas<\/h3>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><a href=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/pt\/fiis\/escritorios\/\">Vis\u00e3o Geral dos FIIs de Escrit\u00f3rios Brasileiros<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a style=\"color:#004aad; text-decoration:underline;\" href=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/pt\/fiis\/indice-ifix\/\">Composi\u00e7\u00e3o do \u00cdndice IFIX<\/a><\/li>\n\n\n\n<li><a style=\"color:#004aad; text-decoration:underline;\" href=\"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/pt\/fiis\/etf-hert11\/\">Posi\u00e7\u00f5es do ETF HERT11<\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\" id=\"disclosure\">Aviso de Conflito de Interesses<\/h2>\n\n\n\n<p>At\u00e9 o momento, n\u00e3o possuo posi\u00e7\u00e3o no PVBI11, embora isso possa mudar no futuro. Este conte\u00fado \u00e9 apenas para fins informativos e n\u00e3o constitui aconselhamento financeiro. Sempre fa\u00e7a sua pr\u00f3pria pesquisa e consulte um profissional licenciado antes de tomar decis\u00f5es de investimento.<\/p>\n\n\n\n<p id=\"legal-disclaimer\"><strong>IMPORTANTE: AVISO LEGAL<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>As informa\u00e7\u00f5es fornecidas neste site s\u00e3o apenas para fins informativos gerais. Todo o conte\u00fado se baseia em opini\u00f5es pessoais, experi\u00eancias ou dados publicamente dispon\u00edveis e n\u00e3o deve ser interpretado como aconselhamento financeiro, jur\u00eddico, tribut\u00e1rio ou de investimentos. Nada aqui deve ser entendido como uma recomenda\u00e7\u00e3o para comprar, vender ou manter qualquer instrumento financeiro.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>N\u00e3o sou consultor financeiro certificado e n\u00e3o conhe\u00e7o sua situa\u00e7\u00e3o financeira pessoal. Sempre consulte um profissional qualificado antes de tomar qualquer decis\u00e3o de investimento. O Gringo Investor e seu criador isentam-se de qualquer responsabilidade por perdas ou danos decorrentes do uso dessas informa\u00e7\u00f5es.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Investir envolve riscos, incluindo a possibilidade de perda total do capital. Resultados passados n\u00e3o garantem retornos futuros.<\/strong><br><br><strong>Este site \u00e9 voltado para um p\u00fablico internacional e n\u00e3o se destina a cumprir regulamenta\u00e7\u00f5es da CVM ou fornecer recomenda\u00e7\u00f5es formais de investimento no Brasil.\n\nEste artigo foi originalmente escrito em ingl\u00eas. Para ler na vers\u00e3o original, mude o idioma do site para Ingl\u00eas usando o seletor de idiomas no menu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Launched in 2020 by VBI Real Estate and now managed by Patria Investimentos, PVBI11 holds a portfolio of seven premium office towers in S\u00e3o Paulo. In today\u2019s oversupplied market, it\u2019s worth examining each property more closely. 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