{"id":3369,"date":"2025-07-06T20:51:09","date_gmt":"2025-07-06T23:51:09","guid":{"rendered":"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/?page_id=3369"},"modified":"2025-07-06T21:23:19","modified_gmt":"2025-07-07T00:23:19","slug":"hsml11","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/www.gringoinvestor.com\/pt\/fiis\/shoppings\/hsml11\/","title":{"rendered":"HSML11: HSI Malls Fundo de Investimento Imobiliario"},"content":{"rendered":"

Lan\u00e7ado em 2019, o HSML11 \u00e9 o quarto maior fundo de investimento imobili\u00e1rio (FII) de shopping centers do Brasil, ficando atr\u00e1s de XPML11<\/a>, VISC11<\/a> e HGBS11<\/a>, e \u00e0 frente do MALL11. \u00c9 gerido pela HSI Investimentos<\/a>, uma gestora de ativos alternativos com R$13,1 bilh\u00f5es sob gest\u00e3o e 245.000 investidores. O fundo representa 1,26% do \u00edndice IFIX<\/a> e possui um peso de 2,87% no ETF HERT11<\/a>.<\/p>\n\n\n\n

\u00daltima atualiza\u00e7\u00e3o: 6 de julho de 2025.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Principais Informa\u00e7\u00f5es sobre o HSML11<\/h2>\n\n\n\n\n
Setor<\/th>Shoppings<\/td><\/tr>\n
Valor<\/th>R$1.8B<\/td><\/tr>\n
Pre\u00e7o sobre Valor Patrimonial (P\/VPA)<\/th>0.78x<\/td><\/tr>\n
Dividend Yield (12M)<\/th>10.29%<\/td><\/tr>\n
Rendimento Recorrente (Est.)<\/th>~8%<\/td><\/tr>\n
Crescimento Anual Composto dos Dividendos (2019\u20132024)<\/th>N\u00e3o aplic\u00e1vel<\/td><\/tr>\n
Alavancagem<\/th>18.6%<\/td><\/tr>\n
Pre\u00e7o atual<\/th>R$84.57<\/td><\/tr>\n
Taxa de Vac\u00e2ncia<\/th>4.3%<\/td><\/tr>\n
Inclus\u00e3o em \u00cdndices\/ETFs<\/th>IFIX, HERT11<\/td><\/tr>\n
Volume m\u00e9dio di\u00e1rio negociado nos \u00faltimos 12 meses<\/th>R$3.4M<\/td><\/tr>\n<\/table>\n
\n Ver Todos os Indicadores<\/strong><\/summary>\n \n
Nome do Fundo<\/th>HSI Malls Fundo de Investimento Imobili\u00e1rio<\/td><\/tr>\n
Gestor<\/th>HSI Investimentos<\/td><\/tr>\n
Site da gestora<\/th>hsml.hsifii.com<\/a><\/td><\/tr>\n
Taxa de administra\u00e7\u00e3o<\/th>1,05% ao ano + taxa de escritura\u00e7\u00e3o<\/td><\/tr>\n
Taxa de performance<\/th>20% sobre o que exceder IPCA + 6% ao ano<\/td><\/tr>\n
Auditor<\/th>PwC<\/td><\/tr>\n
Avaliador<\/th>Colliers<\/td><\/tr>\n
Regime de contabilidade do relat\u00f3rio gerencial<\/th>Regime de Caixa<\/td><\/tr>\n
In\u00edcio<\/th>31 de julho de 2019<\/td><\/tr>\n
N\u00famero de im\u00f3veis<\/th>7 Malls<\/td><\/tr>\n
Taxas de capitaliza\u00e7\u00e3o com base no valor cont\u00e1bil<\/th>8.50% – 9.50%<\/td><\/tr>\n
\u00c1rea Bruta Loc\u00e1vel<\/th>~179.800 metros quadrados<\/td><\/tr>\n
Valor de mercado por m\u00b2<\/th>~R$12,400<\/td><\/tr>\n
NOI por m\u00b2 (2024)<\/th>R$1,352<\/td><\/tr>\n
Crescimento do NOI (2024\/2023)<\/th>+10%<\/td><\/tr>\n
Vendas por m\u00b2<\/th>R$17,588<\/td><\/tr>\n
Crescimento de Vendas Mesmas Lojas (2024\/2023)<\/th>+7.0%<\/td><\/tr>\n
Crescimento de Aluguel Mesmas Lojas (2024\/2023)<\/th>+5.4%<\/td><\/tr>\n
Proje\u00e7\u00e3o de Dividendos (at\u00e9 junho)<\/th>R$0.65 – R$0.82<\/td><\/tr>\n
Resultado n\u00e3o distribu\u00eddo (maio)<\/th>R$0.85<\/td><\/tr>\n <\/table>\n<\/details>\n\n\n\n

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Resumo de Desempenho<\/h3>\n\n\n\n

Nos \u00faltimos 12 meses, o HSML11 teve um retorno de \u20131,3%, ficando abaixo do \u00edndice IFIX, que registrou alta de 2,4%. Em 2025, no entanto, o fundo apresentou uma recupera\u00e7\u00e3o robusta, com retorno total de 23,2% at\u00e9 o final de maio, frente a 11,1% do IFIX. <\/p>\n\n\n\n

\"Dividend<\/figure>\n\n\n\n

Fonte: <\/strong>HSI Investimentos \u2013 Relat\u00f3rio Gerencial do HSML11 de maio de 2025<\/a><\/em><\/p>\n\n\n\n

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Os relat\u00f3rios gerenciais mais recentes n\u00e3o fornecem uma compara\u00e7\u00e3o completa de desempenho de longo prazo. Desde o in\u00edcio, o pre\u00e7o de mercado do fundo caiu aproximadamente 17%. No entanto, o gr\u00e1fico abaixo n\u00e3o inclui os dividendos, portanto o retorno total ao longo do per\u00edodo \u00e9 significativamente maior. Na aus\u00eancia de dados hist\u00f3ricos completos, os investidores devem assumir que o fundo teve um desempenho inferior tanto ao IFIX quanto ao CDI desde o in\u00edcio.<\/p>\n\n\n\n

\"Long-term<\/figure>\n\n\n\n

Fonte dos dados:<\/strong> Google Finance, em 6 de julho de 2025<\/p>\n\n\n\n

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Vis\u00e3o Geral do Portf\u00f3lio<\/h2>\n\n\n\n

O portf\u00f3lio do HSML11 inclui participa\u00e7\u00f5es em sete shopping centers, com propriedade proporcional totalizando aproximadamente 179.800 metros quadrados de \u00c1rea Bruta Loc\u00e1vel (ABL). Os ativos s\u00e3o relativamente novos e oferecem potencial de crescimento real acima da m\u00e9dia nacional.<\/p>\n\n\n\n

O fundo mant\u00e9m participa\u00e7\u00e3o controladora em todos os seus im\u00f3veis, com n\u00edveis de propriedade acima de 50% e participa\u00e7\u00e3o m\u00e9dia de 74%. Ao longo do portf\u00f3lio, h\u00e1 1.200 lojas.<\/p>\n\n\n\n

Em compara\u00e7\u00e3o com muitos outros FIIs de shopping, o HSML11 tem uma concentra\u00e7\u00e3o geogr\u00e1fica menor no estado de S\u00e3o Paulo. Apenas 32,9% de sua ABL e 31% de seu NOI v\u00eam do estado. Isso \u00e9 semelhante ao VISC11, que obt\u00e9m 32% de seu NOI de S\u00e3o Paulo, mas inferior ao XPML11 (aproximadamente 50% da ABL) e ao HGBS11 (86%).<\/p>\n\n\n\n

O restante da ABL est\u00e1 diversificado em outras regi\u00f5es. Aproximadamente 21,5% est\u00e1 localizada em Salvador, Bahia, uma importante capital do Nordeste. Outros 17,1% est\u00e3o em Macei\u00f3, tamb\u00e9m no Nordeste. O Acre representa 15,4% da ABL, seguido por 13,2% em Minas Gerais, um estado minerador relativamente pr\u00f3spero.<\/p>\n\n\n\n

Como o portf\u00f3lio do fundo \u00e9 menos concentrado em S\u00e3o Paulo, muitos de seus ativos exigem taxas de capitaliza\u00e7\u00e3o mais elevadas. No entanto, segundo o Ita\u00fa, o fundo tende a possuir shoppings dominantes em cada mercado, com forte reten\u00e7\u00e3o de lojistas e uma alta propor\u00e7\u00e3o da receita proveniente de alugu\u00e9is m\u00ednimos previs\u00edveis.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Fonte: <\/strong>HSI Investimentos \u2013 Relat\u00f3rio Gerencial do HSML11 de maio de 2025<\/a><\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

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Os shoppings do HSML11 se beneficiam de um mix de lojistas forte, que ajuda a atrair tr\u00e1fego. As lojas \u00e2ncoras (definidas como aquelas com mais de 1.000 metros quadrados) ocupam 66% da \u00e1rea bruta loc\u00e1vel total.<\/p>\n\n\n\n

Os gr\u00e1ficos abaixo ilustram a distribui\u00e7\u00e3o da ABL por tipo de lojista e a composi\u00e7\u00e3o das vendas em todo o portf\u00f3lio.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Fonte:<\/strong><\/em> <\/strong>HSI Investimentos \u2013 Relat\u00f3rio Gerencial do HSML11 de maio de 2025<\/a><\/em><\/em><\/a><\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

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Todos os sete shoppings do portf\u00f3lio s\u00e3o operados pela Alqia, uma administradora de im\u00f3veis que faz parte do grupo HSI. Embora essa estrutura possa levantar preocupa\u00e7\u00f5es sobre poss\u00edveis conflitos de interesse, ela tamb\u00e9m permite um alinhamento operacional mais estreito entre o gestor dos ativos e o operador dos empreendimentos.<\/p>\n\n\n\n

Iniciativas recentes do grupo incluem o reposicionamento do Shopping Metr\u00f4 Tucuruvi como um destino gastron\u00f4mico e a convers\u00e3o de um teatro em duas salas de cinema VIP no Shopping Paralela. Esses esfor\u00e7os visam atrair um p\u00fablico de maior poder aquisitivo, aumentar o fluxo de visitantes e fortalecer o desempenho de vendas.<\/p>\n\n\n\n

M\u00e9tricas de Valuation e Compara\u00e7\u00e3o com Pares<\/h2>\n\n\n\n

\ud83d\udcc8 Valor de Mercado e Yield<\/h3>\n\n\n\n

O HSML11 \u00e9 o quarto maior FII de shopping do IFIX, com valor de mercado de R$1,8 bilh\u00e3o. O fundo entregou um dividend yield de 10,29% nos \u00faltimos 12 meses, ligeiramente abaixo da mediana de 10,88% dos FIIs de shopping. No entanto, a compara\u00e7\u00e3o mais adequada \u00e9 com pares de primeira linha como XPML11, HGBS11, VISC11 e MALL11, cuja mediana de dividend yield nos \u00faltimos 12 meses \u00e9 de 9,78%.<\/p>\n\n\n\n

Com base na distribui\u00e7\u00e3o mensal mais recente de R$0,65 por cota, o dividend yield atual \u00e9 de 9,2%.<\/p>\n\n\n\n

Estimo que o fundo pode continuar distribuindo cerca de 8% ao ano com base em receita recorrente. Isso exclui itens n\u00e3o recorrentes, como ganhos de capital e despesas com juros acumulados que n\u00e3o s\u00e3o reconhecidas sob o regime de caixa.<\/p>\n\n\n\n

\ud83e\uddee Avalia\u00e7\u00e3o<\/h3>\n\n\n\n

Atualmente, o HSML11 est\u00e1 sendo negociado a um pre\u00e7o sobre valor patrimonial (P\/VPA) de 0,78x. Esse valor est\u00e1 abaixo da mediana do setor de shoppings do IFIX, de 0,80x, e tamb\u00e9m abaixo da mediana de 0,87x observada entre os FIIs de shoppings de maior porte.<\/p>\n\n\n\n

Em seu relat\u00f3rio anual mais recente (referente a 30 de junho de 2024), a Colliers International aplicou taxas de desconto variando entre 8,50% e 9,50% nos im\u00f3veis do fundo, conforme resumido na tabela abaixo.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

Fonte: Relat\u00f3rio Anual do HSML11, 30 de junho de 2024, p\u00e1gina 23. <\/p>\n\n\n\n

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Os ativos do HSML11 foram reavaliados para cima em 13,6%, o que destaca a qualidade do seu portf\u00f3lio imobili\u00e1rio, o potencial de gera\u00e7\u00e3o adicional de valor e a abordagem ativa da HSI na gest\u00e3o da carteira.<\/p>\n\n\n\n

\ud83d\udcb8 Tend\u00eancia de Dividendos e Proje\u00e7\u00f5es<\/h3>\n\n\n\n

Como o fundo foi lan\u00e7ado em 2019, \u00e9 dif\u00edcil analisar uma tend\u00eancia de longo prazo para os dividendos devido \u00e0 aus\u00eancia de um per\u00edodo pr\u00e9-COVID como base de compara\u00e7\u00e3o. O fundo tem pago dividendos de forma consistente desde o fim da pandemia, mas a distribui\u00e7\u00e3o de ganhos n\u00e3o recorrentes relacionados \u00e0 venda de uma participa\u00e7\u00e3o de 30% no Shopping P\u00e1tio Macei\u00f3, em dezembro de 2023, dificulta a identifica\u00e7\u00e3o de um padr\u00e3o claro.<\/p>\n\n\n\n

Em 2024, o fundo distribuiu R$0,80 por cota por m\u00eas. No entanto, R$2,43 desse total (equivalente a cerca de R$0,20 por m\u00eas) foram provenientes do ganho de capital n\u00e3o recorrente gerado pela venda realizada em 2023. Para 2025, projeta-se a inclus\u00e3o de um valor adicional de R$1,57 por cota ao longo do ano, tamb\u00e9m relacionado a esse ganho.<\/p>\n\n\n\n

Excluindo os ganhos de capital, estimo uma renda de R$0,67 por cota por m\u00eas em 2022, R$0,72 por m\u00eas em 2023 e R$0,60 por m\u00eas em 2024. No entanto, o valor de 2023 desconsidera R$45 milh\u00f5es em juros acumulados, j\u00e1 que a contabilidade do fundo \u00e9 feita pelo regime de caixa. Ajustando esse valor, o resultado recorrente teria sido mais pr\u00f3ximo de R$0,53 por m\u00eas. Os resultados de 2024 refletem uma avalia\u00e7\u00e3o mais realista dos custos da d\u00edvida e tamb\u00e9m foram impactados pela emiss\u00e3o de novas cotas, que diluiu os cotistas, mas ajudou a reduzir a alavancagem do fundo.<\/p>\n\n\n\n

Considerando uma expectativa de rendimento recorrente em torno de 8%, o HSML11 parece bem posicionado para oferecer um dividendo saud\u00e1vel e crescente, ajustado pela infla\u00e7\u00e3o, nos pr\u00f3ximos anos, sustentado pela melhora no desempenho operacional e pela cont\u00ednua desalavancagem.<\/p>\n\n\n\n

O fundo espera receber R$0,73 em ganhos de capital n\u00e3o recorrentes ao longo do restante de 2025 e atualmente possui R$0,85 em resultados acumulados ainda n\u00e3o distribu\u00eddos.<\/p>\n\n\n\n

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